![[2023更新]房屋增貸是什麼?與房屋轉貸和房屋二胎的差異有哪些?申請條件和流程總整理](/upload/images/202409131419595z21o.png)
房屋二胎和房屋增貸與房屋轉貸有什麼不同?有資金需求時，該選擇何種房屋貸款方式?
房屋增貸、房屋轉貸與房屋二胎貸款是三種常見的房屋融資方式，各自的條件和適用情況有所不同。本文將帶大家認識這三種房屋貸款方式，並介紹不同房屋貸款的特點與試用情況，希望能幫助您找到適合的房屋借款。
房屋增貸
定義：
房屋增貸是指在原本的房屋貸款尚未結清的情況下，基於房屋升值或已有部分貸款額度還清，向原貸款銀行申請額外的貸款。通常增貸的額度就是已經償還的金額。
舉例：A銀行原貸款+A銀行新貸款
特點：
-
融資條件： 通常需房屋價值有增值空間或原貸款已還款一定比例。
-
利率： 使用第一順位抵押，利率通常與原貸款相近，低於二胎貸款。
-
貸款額度： 以房屋目前的估價扣除尚未償還的貸款金額計算，成數一般為房屋現值的7~8成。
適合情況：
-
原有房貸還款一段時間，仍需額外資金但不想轉貸。
-
房屋已增值，想利用升值部分進行資金運作。
優點：
- 房貸增貸利率低：因為有房屋作為抵押品，利率較其他貸款方式（如：信貸、車貸等）低廉許多。
- 審核程序快：因為對象是同一銀行，審核流程相對快速。
- 還款時間長：還款期間最長可達 40 年，因此每月的本息攤還額度不大，對借款人負擔壓力較小。
- 費用負擔小：房貸增貸的費用負擔就小許多，主要為開辦費、鑑價費與徵信費等。相較轉貸，就少了違約金、登記規費、代書費、保險等費用。
- 額度不受負債比22倍限制：房屋增貸屬於「有擔保」債務，因此在額度上並不會受到 DBR22 倍 的限制。
缺點：
- 房貸增貸額度的限制，房貸增貸的上限仍為擔保品價值的 80%
房貸增貸金額公式：可增貸金額 = 房屋市價*可貸款成數（最高8成）– 房貸本金餘額
舉例而言：現在市價 1,200 萬元的房屋，可貸款額度大約 960 萬元。如果原本的房貸餘額仍有 600 萬，那房貸增貸的空間就大約有 360 萬。
- 房屋增貸的審核非常嚴格當申請人信用瑕疵、工作、收入證明不明確，負債比過高，信用評分不足時，房子增貸成功機率通常不高。而且通常銀行的房屋鑑價比較保守，也可能會因為鑑價後增值空間不大，導致核貸金額較低。
- 房屋增貸所得利息不得扣抵所得稅。
重要條件：
-
剩餘貸款金額：銀行是會介意貸款人在本金償還額度不高的狀況下增貸的，至少穩定還款償還本金 1-2 年以上時（還本年限不含寬限期），再做房屋增貸的審核通過機率較高，也可能有較高的增貸額度。
- 房屋價值：因為房貸增貸跟原本的房貸都是用同一間房屋作為抵押品，所以增貸額度受到房屋價值的影響。如果經過鑑價，發現原房屋增值許多的話，房屋增貸額度就有機會調高。
- 信用評估：銀行會再次審核借款人信用，並參考原房貸在銀行的繳款狀況。
- 提出薪轉與財力證明：銀行為確保日後申請者的還款能力沒有問題，因此需要提供相關的財力證明，如薪資轉帳、扣繳憑單、勞保明細、有價證券等。
房屋轉貸
定義：
房屋轉貸是將現有房屋貸款轉移到另一家銀行，通常是為了享受較低的利率或更好的貸款條件。
舉例：A銀行原貸款>B銀行新貸款
特點：
- 融資條件： 房屋的市值需足夠支撐新的貸款需求，並需符合新銀行的審核標準。
- 利率： 轉貸後多數情況可享受更低的利率。
- 貸款額度： 可選擇僅轉移剩餘貸款金額，或在轉貸的同時申請增貸。
- 手續費： 可能需支付違約金（原銀行）或轉貸手續費（新銀行）。
適合情況：
- 原貸款利率偏高，想要降低利率減輕負擔。
- 需要增加額外資金，但原貸款銀行的增貸條件不佳。
房屋二胎貸款
定義：
房屋二胎貸款是指在第一順位抵押貸款（通常為原銀行貸款）之外，再向原銀行或其他貸款機構以房屋剩餘價值申請第二筆貸款。
舉例：A銀行原貸款+A銀行新貸款(B銀行新貸款)
特點：
- 融資條件： 房屋尚有剩餘價值，且第一順位貸款餘額與房屋市值間存在足夠空間。
- 利率： 高於第一順位貸款，通常由民間貸款機構提供。
- 貸款額度： 通常最高為房屋市值的6~7成（扣除第一順位貸款）。
- 風險： 因為承擔的風險較高，違約時二順位機構受償權僅次於第一順位。
適合情況：
- 房屋市值足夠高，但不希望更改或轉移第一順位貸款。
- 急需資金，且無法以其他方式融資。
房屋增貸和房屋轉貸與房屋二胎比較總結
下面將針對房屋增貸、房屋轉貸與房屋二胎貸款的貸款額度和手續費等項目做比較，並彙整成表格，方便您進行比較
| 特性 | 房屋增貸 | 房屋轉貸 | 房屋二胎貸款 |
|---|---|---|---|
| 利率 | 低（接近原房貸利率） | 中（取決於新銀行條件） | 高（由於風險更高） |
| 貸款額度 | 市值扣除未還款餘額 | 可轉貸額度+可能的增貸額度 | 市值扣除第一順位餘額 |
| 貸款機構 | 原貸款銀行 | 新銀行或新民間機構 | 民間機構或部分銀行(國內目前有10間銀行能承辦) |
| 手續費 | 較低 |
|
較高 |
| 適用場合 | 房貸還款已久，房屋升值
|
想要享受更低利率 | 急需資金，增貸或轉貸受限 |
房屋增貸和房屋轉貸與房屋二胎怎麼選?
以房屋貸款條件與費用負擔而言，房貸增貸會是借款人有資金需求的首選。若辦理房貸增貸得額度不如預期或無法申辦，則可以評估「房屋轉貸」、「二胎房貸」。
房貸增貸：適合原先信用良好，且臨時有大筆資金需求者。
房屋轉貸：大多是因為向原銀行無法順利辦理增貸，或原貸款條件不佳，才會選擇轉貸。向新銀行借款就有貸款額度提高與順利辦理轉增貸的機會。但相較增貸會多出額外的費用負擔。適合房產有大幅增值的人。
房屋二胎：因爲是設定第二順位抵押權，貸款利率較增貸高，且貸款額度有限，對借款人並不是太有利。較適合信用較低，且小額資金需求（200萬內）者申辦。
首選房屋增貸或房屋轉貸：利率較低，適合有增貸或轉貸空間的情況。
二胎貸款為最後選擇：利率較高，適用於急需資金但其他方式受限的情況。
如果有更具體的需求，例如貸款金額、房屋估價或還款能力，可以提供細節，陽信開發提供免費諮詢服務。
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房屋增貸和房屋轉貸與房屋二胎申請準備文件
不論您是辦理何種房屋貸款方式，只要是跟銀行申請房屋貸款，需要準備的文件都是一樣且最多，而陽信開發的民間二胎只需要權狀影本就能申請，非常方便。
| 房屋增貸/房屋轉貸/銀行房屋二胎貸款 | 陽信開發民間二胎 | |
|---|---|---|
| 準備文件 |
1.身份證明：借款人身分證影本 2.不動產所有權證明：土地與建物登記謄本or所有權影本 3.所得與財力證明：工作與收入證明（如薪轉存摺、在職證明、扣繳憑單、勞保異動明細等） 4.房貸繳款證明細 |
土地與建物登記謄本or所有權影本 |
房屋增貸、房屋轉貸和房屋二胎可貸額度、利率、年限比較表
| 項目 | 房屋增貸 | 房屋轉貸 | 房屋二胎(民間二胎) |
|---|---|---|---|
|
貸款方式 |
以原貸款房產殘值再次申請貸款 |
將原本的房貸轉移到另一家銀行 | 將房產的第二順位抵押權用以貸款 |
| 適合對象 | 1.已償還一定本金後再次需要資金 2.信用條件良好 3.房屋仍有殘值 |
1.原有貸款條件不佳 2.向原銀行溝通無果者 3.轉貸前利息支出高於轉貸成本 |
1.轉貸前利息支出高於轉貸成本 2.欲爭取寬限期者 |
| 貸款額度 | 房屋市價50%~80% | 房屋市價50%~80% | 房屋市價80%~110% |
| 貸款利率 | 低 | 低 | 高 |
| 貸款年限 | 20~30 年 | 20~30 年 | 7~15年 |
| 寬限期 | 0~3 年 | 2~3 年 | 0~2 年 |
| 費用支出 | 手續費 開辦費 徵信費 |
塗銷費、手續費、代書設定費、違約金 |
免費諮詢 若銀行二胎則有手續費、開辦費 |
| 優點 | 程序簡單，審核快速 | 比原房貸更優利率 | 1.審核時間快 2.核貸額度高 3.件成功率較高 |
| 缺點 | 1.審核過程冗長 2.需花費額外申請成本 |
1.審核過程冗長 2.需花費額外申請成本 |
收取利率高 |
房屋增貸和房屋轉貸與房屋二胎貸款流程
與申請文件一樣，一般房屋貸款的流程約六個步驟，從申請到取得款項至少需要三十個工作以上，但陽信開發的民間二胎只要三個步驟，最短只要三個工作天內就能完成房屋二胎放款。
| 房屋增貸/房屋轉貸/銀行二胎 | 陽信民間二胎 | |
|---|---|---|
| 步驟一 | 申請：備妥上述資料，親自到銀行提出申請。 | 申請：線上提供權狀影本即可 |
| 步驟二 | 鑑價：銀行派員到房屋所在地進行評估鑑價。 | 審核：最快當日即可得知二胎貸款審核結果 |
| 步驟三 | 審核：銀行審核送件的資料與申請人的條件。 | 撥款：於地政抵押設定完成，立即放款 |
| 步驟四 | 對保：照會結果後，需親自到銀行對保簽約。 | |
| 步驟五 | 設定：代書送件地政事務所進行抵押權設定。 | |
| 步驟六 | 撥款：抵押權設定完成後，銀行撥款至帳戶。 |
銀行房屋增貸和房屋轉貸與房屋二胎審核不過的原因有哪些?
銀行房屋貸款審核沒通過的原因不外乎「借款人」、「擔保物」、「房貸」三大因素
1.房貸：
(1)申請貸款的金額超過了已經償還的房貸金額
(2)房貸尚未還到本金，還在寬限期中
2.擔保物：房價下跌導致房屋的價值下降，或是房屋經過金融機構鑑價後認為無增貸空間
3.借款人：
(1)職業收入不穩定，或是沒有工作證明、財力證明
(2)信用狀況不佳，或是信用分數過低
如果銀行「 房屋增貸 」、「 房屋轉貸 」、「 房屋二胎 」無法過件，此時可以考慮民間「 房屋二胎 」。
2024 最新銀行房屋增貸額度、利率、年限比較表
| 銀行名稱 | 房屋增貸成數 | 房屋增貸年利率 | 房屋增貸年限 | 房屋增貸手續費 |
|---|---|---|---|---|
| 中國信託 | 最高85成 | 2.12%起 | 最長30年 | 開辦費6,500元 代償費2,000元 |
| 國泰世華 | 最高8成 | 2.19%起 | 最長20年 | 各項相關總金額，共計5,000元~20,000元。 |
| 永豐銀行 | 最高85成 | 2.18%起 | 最長20年 | 各項相關總金額，共計5,000元~12,000元。 |
| 渣打銀行 | 最高75成 | 2.06%起 | 最長20年 | 搭配「溫馨成家方案」可享$0元 |
| 台新銀行 | 最高8成 | 2.14%起 | 最長20年 | 各項相關總金額，共計8,000元/筆。 |
| 兆豐銀行 | 按本行鑑估辦法核貸 | 3.253%起 | 最短2年，最長10年 | 1.開辦費按貸款額度千分之1.5計收，最低收3,000元。 2.徵信費300元 |
| 玉山銀行 | 最高8成 | 2.28%~3.23%起 | 最長20年 | 網路上未公告 |
| 將來銀行 | 最高8成 | 2.06%起 | 最長20年 | 開辦費3,000元 |
房屋增貸常見問題
Q1:房屋增貸算房貸嗎？
A1:房屋增貸也是房貸的一種，房屋增貸是利用現有房屋作為擔保，向原申貸銀行申請新的房屋貸款。
Q2:房屋增貸可以向其他銀行辦理嗎?
A2:不行，房屋增貸是跟原來申辦房屋貸款的銀行申請的，如果你覺得其它間銀行的方案比較好，可以申請房屋轉貸。
Q3:房屋增貸是否要有保人?
A3:通常不需要擔保人，但銀行有時會要求提供擔保人以確保還款能力。
Q4:房屋增貸是否會影響房產的所有權？
A4:通常不會影響房產的所有權，但詳請情況得參閱各銀行或金融機構的條件而有所不同。
Q5:如何提升房屋增貸過件率？
A5:要提高房屋增貸過件率，一定要留意自身的負債比、近期貸款紀錄和資金用途需明確有理，申貸人的條件越好，銀行比較不太會刁難。
Q6:房屋增貸額度低還有哪些貸款方式選擇？
A6:這時候可以選擇房屋轉貸或房屋二胎兩種方式。二胎借款則推薦找陽信開發，全台服務，實體店面，免財力證明，不限屋齡，利率低又撥款快速。